Immobilienfinanzierung: Welche Fehler sie beim Vertragsabschluss vermeiden sollten

Kreditverhandlungen mit Bank oder Sparkasse – für viele zukünftige Eigenheimbesitzer ein Grund für Schweißausbrüche und schlaflose Nächte. Sie fühlen sich unsicher und fürchten eine Ablehnung des Kreditantrags, hinzu kommt die schwer verständliche Thematik von Zinsen, Abtrag und Tilgung.

Doch auch wenn nicht jedem ein tiefes Mathematikverständnis gegeben ist: Mithilfe einiger allgemeingültiger Regeln des Rechtsanwalts Werner Dillerup von der Kanzlei Heyers Rechtsanwälte aus Osnabrück sehen Häuslebauer Finanzierungsverhandlungen entspannter entgegen.

Achtung, Niedrigzins

In Zeiten des Niedrigzinses laden die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten natürlich viele Menschen zum Haus- oder Wohnungskauf ein. Doch wie sieht es nach den ersten zehn Jahren Zinsbindungsfrist aus? Wahrscheinlich stellt sich die Zinslage dann anders dar, also sollten Kaufwillige zunächst ehrlich überlegen, ob sie sich die Immobilie bei höheren Zinsen und einprozentiger Tilgung noch leisten können. Falls nicht, dann auf keinen Fall auf Biegen oder Brechen finanzieren, sondern weiter zur Miete wohnen und übriges Geld anlegen. Zur Rente ermöglicht das Ersparte dann den Kauf einer kleineren passenden Immobilie oder Eigentumswohnung.

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Grundsätzlich bietet sich darüber hinaus immer die Möglichkeit, statt einer Laufzeit von zehn Jahren auch 15 oder 20 zu wählen. Dazu Rechtsanwalt Werner Dillerup: „Der Kredit wird dadurch einige Zehntel Prozentpunkte teurer, das lohnt sich aber bei steigenden Zinsen deutlich. Falls die Zinsen wider Erwarten nach zehn Jahren noch niedriger stehen, hat der Kreditnehmer laut Gesetz immer ein Sonderkündigungsrecht.“ Wichtig: In Zeiten des Niedrigzinses möchten Banken solche Verträge ungern abschließen, daher unbedingt mehrere Angebote einholen und gründlich vergleichen.

Hurra, Niedrigzins

Baldige Hausbesitzer erhalten durch den Niedrigzins selbstverständlich auch Vorteile. Beispielsweise eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, den Prozentsatz der Tilgung heraufzusetzen und daher erstens bares Geld durch verminderte Zinszahlungen zu sparen und zweitens früher die Rückzahlung des Kredits abzuschließen. Banken bieten standardmäßig Verträge mit einprozentiger Tilgung an, was ein sehr langsames Abtragen des Kredits bei niedriger monatlicher Belastung bedeutet. Sofern es aber machbar ist, erhöhen Kreditnehmer die Tilgung im besten Fall auf zwei oder drei Prozent. Auch wenn die monatliche Belastung dann höher ausfällt, steht nach 10, 15 oder 20 Jahren Vertragslaufzeit ein merklich niedrigerer Restbetrag unterm Strich bei deutlich weniger gezahlten Zinsen. „Verändern sich die Lebensumstände, erlauben die meisten Verträge eine Anpassung der Tilgung“, weiß Rechtsanwalt Dillerup.

Immer das Ziel vor Augen

Ein zusätzlicher Kniff, möglichst innerhalb von 20 Jahren den Kredit vollständig abzuzahlen, stellt die Sondertilgung dar. Von wenigen Häuslebauern genutzt und von Banken ungeliebt, präsentiert sie sich ebenfalls als Chance, auf einen Schlag Zinsen zu sparen. Bei Erbschaften oder sonstigen höheren einmaligen Einnahmen also auf keinen Fall Fondssparpläne oder sonstige neue Geldanlagen in Betracht ziehen, sondern unbedingt eine Sonderzahlung auf das Darlehen vornehmen. Einmal im Jahr ermöglichen dies die meisten Vertragsbedingungen.

Besserung im Jahr 2016

„Ab Januar 2016 stellt das Gesetz übrigens Immobilienkäufer besser,“ erzählt Rechtsanwalt Werner Dillerup, „denn alle Banken und Sparkassen sind dann verpflichtet, ihre internen Berechnungen zur Kreditwürdigkeit jedes Kunden offen darzulegen und ihm eventuell von einer Kreditnahme abzuraten.“